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    你花高价买的学区房,到底值不值?

    发表时间:2020-09-30 15:29:51  来源:腾讯新闻  浏览:次   【】【】【

    文章来源:东叔买房帮

    这是我学习香帅老师的第三篇关于学区房的,用具体的数据来计算学区房的价值。

    学区房是个全世界都关心的问题。

    一套房子往往和周边教育资源相联,业主的子女可以根据政策入读规定的学校,这叫“学位”。

    自然地,越好的教育资源对应的“学位”越值钱。

    那么,学区房到底要不要买?那么贵的“学区”到底值不值?值多少钱?

    一、学区房——学位溢价值多少?

    最开始引起我的兴趣,让我研究这个课题的是深圳福田区的百花片区。这是一个网红学区,被称作“深圳最贵学位房”。

    百花片区是福田老牌名校的聚集地,片区内的学校长期霸榜深圳中小学校TOP3,包括荔园小学、实验小学、百花小学等。

    从2009年到2019年,百花片区房价每平米从2.1万元涨到10.6万元以上,涨幅超过400%,

    这段时间深圳全市的平均房价涨幅大约是150%。而这个片区房价最重要的特征是——小户型房屋的单价远远大于大户型。

    如果百花片区的高房价和涨幅是因为学区的溢价,那么这样的情况就是合理的,我们算一笔账,一套房子占一个学位,一套100平米的房子,

    每平米占1%个学位,而一套50平米的房子,每平米能占2%的学位——这样看来,小房子的单位价格当然会比大房子高。

    那么,这个片区的学位到底值多少钱呢?我们不妨根据其中一个小区的房价情况来算一下。

    百花片区有一个小区,避免广告嫌疑我就不说名字了,这个小区一共有三种房型,面积分别是43.5平米、103平米和128平米,总价格则分别是1000万、1500万和1750万。

    换算一下就知道,小户型每平米单价是23万,而大户型仅仅是13.7万。

    那是不是直接相减就能得出学区房的每平方米溢价了呢?当然不能,因为房子价格不仅仅是“学区”。

    我们这样来拆解一下:

    一套学区房的价格=居住价值+房屋学位价值

    居住价值肯定是随着房屋面积增加而增加,但因为一套房一个学位,学位价值是固定的。

    这样我们可以列出一个关于百花片区某小区的房价计算公式:

    百花片区的房价(y)=每平方米的居住价格(k)× 房屋面积(x)+房屋的学区价格(b)

    那么要如何用我们手中这三套房的数据拆解出来这两种价值呢?

    简单地说,通过一个坐标轴,就可以得出房屋的学区价格,我们最终算出的结果是:约613万。

    是的,613万,这就是深圳百花片区的“学位溢价”,非常高。

    那么,深圳的学位溢价是这样,其他城市呢?

    我们团队用同样的方法计算发现,深圳也不是特例:

    北京西城区对应的金融街的某套学区房,学位溢价大约是300万元。

    上海浦东新区对应的碧云某个小区的学区房,学位溢价大约是400万元。

    北京和上海的这两处学区房,我们都是挑选的最好的学区。

    之所以溢价比深圳低一些,是因为北京和上海的优质教育资源整体上都要充足一些,所以显得没有深圳那么稀缺。

    这种高学位溢价的现象全国乃至全球都很普遍,越是好小学、中学,学位的价格就越高。

    像欧美发达国家,比较好的学区房一般也都会有10%~20%的溢价。但是,相比之下,中国的学区房溢价程度仍然是非常高的。

    这主要是因为两点:

    第一,中国的教育资源分配不均匀,中小学校之间差距非常大。

    比如清华北大录取的北京学生绝大多数都来自西城和海淀,郊区的很多区县清北考生都是0。

    而像瑞典、卢森堡等富庶的国家,由于其教育投入较大,公立教育水平普遍较高,因此家长一般没有选择学区房的必要,其学区房价格通常与普通房屋没有差别。

    第二,中国的教育是公立为主导的。

    优质教育资源基本都集中在公立学校,这也就使得学区房有着更大的吸引力。

    而像私立教育比较发达的美国,优质教育资源的溢价就不会体现在学区房中,而是直接体现于私立学校的高昂学费当中。

    二、中产社会:社会流动性和代际跃迁的焦虑

    为什么“学位”有这样大的魔力?

    这就要回到一个非常扎心的问题上了:现代高收入国家,尤其是英美,面临的一个重要社会问题就是“阶级固化”。

    英国BBC有一个很扎心的纪录片,叫《人生七年》,从1964年开始拍摄,记录了14个来自不同阶层的7岁英国孩子的生活。

    此后,剧组每隔7年都会拍摄一次。从7岁开始,14岁、21岁、28岁、35岁、42岁、49岁,一直到2012年更新的这一集中,他们56岁了。

    最终,这49年的跟踪拍摄告诉我们,这个世界很残酷、很现实:

    你的出身会决定你的未来。

    为什么收入越高,阶级跃迁越难?

    因为随着收入上升,“教育”的成本越来越高:

    越是“非应试教育”,对下一代教育投入的时间、精力、金钱就越高——中国社会这十来年的变化已经充分说明了这一点。

    1978年到2000年代初是中国社会流动性最好的一段时间:

    大批贫寒平民子弟通过高考,也通过中国快速的工业化和城市化进程实现“人生跃迁”(这里不能用“逆袭”,因为当时大家起点都很低)

    要知道,社会流动性和社会的经济增长速度是成正比的,当增速进入稳态后,社会阶层也自然进入稳态,所以这些年欧美的社会流动性一直是他们的心病。

    就像我在导论里跟你讲的,中国从2008年左右社会出现转型趋势,到2012(2013)年左右开始转型,2019年则正式进入“万元美金中产社会”

    这个过程,伴随着增速减缓,就像奔涌的浪潮进入港湾,水波翻涌流动的力度自然也减缓下来

    阶层固化开始成为70后、80后、90后对自己孩子的担忧,大家都拼命想通过在教育上的投入,实现阶级跃迁,起码保证不下沉。

    按照一些金融机构的计算,现在中国的中产家庭仍然在以两位数的增速持续增长,

    到2025年,中国中产家庭将达到近1亿多户,相对于越来越愿意为教育投入的社会来说,中国优质的教育资源仍然是极度稀缺。

    你去看,这些年大学越来越容易考,但是清华北大是更容易考还是更难考?

    尤其对于那些高考大省的普通家庭来来说,肯定是更难了,小学、中学都是同样的道理。

    所以,不管是从历史经验还是中国现实来看,在可见的未来,在没有巨大外部冲击的情况下,“学区”溢价仍然是趋势。

    三、 学区房值不值得?

    那么,还是会有同学问:老师,你觉得学区房要不要买呢?

    我个人觉得这要从“房产投资”和“人力投资”两个维度来分析。

    就像我说的,学区溢价仍然是趋势,学区房的流动性也比其他二手房要好很多。

    所以从房产投资角度看,学区溢价和阳光溢价、便利溢价一样,会是房地产投资分化年代的重要原则。

    好学区、教育资源稀缺地方的学区,都会是投资升值的要素。

    但是从人力资本投资的角度,我对“学区房”有点不太一样的想法。

    首先我要承认,好学校就像好城市、好企业一样,会给人带来不一样的平台和网络。

    我有两个朋友,一个是偏远地区农村打拼出来的,一个则是自幼被送到英国留学,从著名的威斯特敏斯特中学毕业的,现在两个人都做得特别好

    回看两个人的发展路径就会发现,确实,后者强大的校友资源让他在起步阶段更得心应手,而前者就要更用力,更拼命去织网,去争取资源。

    校友资源是人际资源里很重要的一块——如果你读的是好小学、好中学、好大学,你身边的人都足够优秀,在社会中占据优势资源,这肯定是一个人的强大助力。

    但是,反过来说,如果你个人能力不够强,即使身处这个网络中也没什么结网能力。

    如果你的结网能力够强,资源会向你靠拢从而形成网络——现在那么多体制内、体制外的商学院,本质上都在为普通人提供“结网”的机会。

    我这两个朋友的“殊途同归”也说明了这一点。

    学区房重要,但是也真的没有那么重要。所以我想说的是,从房产投资角度,学区溢价是原则,

    但如果没有那么好的经济条件,却依然要将学区房作为下一代“人力资源投资”的唯一赌注,我觉得不是一个特别值得鼓励的想法。

    这样的期望压在孩子身上,也未免不公平。

    另外,还要提醒一句,学位、学区是政策产物,所以最大的风险点也来自政策变动。

    比如某个学区房被划出学区,还有最近北京教委就改变政策,一个小区的学位对应多个学校,万一抽签没中到最好的学校,学区房的钱就白花了,上海也有这样的政策意向。

    总之,要购买学区房,还是要对这个房子的学区政策有足够的了解,也要明确购房合同中的学区权利。

    责任编辑:房产论坛